Questionnaire M3V3

À retenir – M3V3 : Mesurer la rentabilité immobilière, au-delà des promesses

• La seule rentabilité qui compte, c’est celle qui laisse de l’argent sur ton compte à la fin du mois.
• Un bien est vraiment rentable s’il génère une trésorerie positive après :
– la mensualité du crédit,
– les charges et taxes,
– les provisions réalistes.
• Trois niveaux d’analyse à connaître :
1. Rendement brut : loyers ÷ coût total d’acquisition → minimum 7 % en 2025.
2. Rendement net d’exploitation : loyers – charges non récupérables.
3. Trésorerie nette : après crédit et toutes charges → objectif : ≥ 0 €.
• Pour être juste, intègre toujours :
– Charges non récupérables (30 à 50 €/mois)
– Taxe foncière (40 à 60 €/mois)
– Assurances PNO + GLI (≈ 3 % du loyer)
– Gestion locative (7 à 8 % du loyer)
– Entretien + vacance locative (≈ 8 à 10 %)
• Teste la solidité de ton projet avec des scénarios réalistes : taux +1 %, loyer -5 %, charges +15 %.
• En 2025, la rentabilité ne se trouve plus, elle se crée par la stratégie, la négociation et la création
de valeur.

Exercice M3V3 — Calcule ta rentabilité réelle

Objectif : identifier la rentabilité vraie de ton projet et tester sa robustesse.

Quel est le coût total d’acquisition (achat, frais, travaux, ameublement, annexes) ?

Quel est ton loyer mensuel réaliste basé sur trois exemples déjà loués ?

Calcule ton rendement brut (loyers annuels ÷ coût total).

Calcule ton rendement net d’exploitation (après charges non récupérables)

Calcule ta trésorerie nette mensuelle (après crédit et provisions).

Teste trois scénarios : taux à +1 %, loyer -5 %, charges +15 %. Le projet reste-t-il équilibré ou déficitaire ?

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