Questionnaire M4V1

• La fiscalité n’est pas une punition, c’est un levier d’enrichissement si tu la maîtrises.
• Un bon choix fiscal peut effacer ton impôt sur les loyers pendant plusieurs années et booster ta
trésorerie.
• Ton objectif : transformer la fiscalité en moteur de création de valeur, pas en frein.
• Après la rentabilité brute (Module 3), tu apprends ici à optimiser la rentabilité nette après impôts.
• Location nue vs meublée :
– Location nue = revenus fonciers, bail long, peu de déductions.
– Location meublée = revenus BIC, amortissement, souplesse et fiscalité optimisée.
→ Pour 95 % des investisseurs, la location meublée est la voie royale.
• Régime micro vs réel :
– Micro-BIC : abattement de 30 %, simple mais souvent défavorable.
– Régime réel : tu déduis toutes tes charges réelles + amortissement = impôt souvent nul.
nn Le micro te fait payer de l’impôt sur un bénéfice fictif.
• L’amortissement : ton arme secrète.
– Charge comptable sans sortie d’argent.
– Permet de neutraliser ton résultat imposable sans affecter ta trésorerie.
– Exemple : un bien à 200 000 €, amorti sur 30 ans → 6 600 €/an déductibles.
– Résultat : impôt nul, et excédent reportable.
• L’arbre de décision locatif :
– Étape 1 : Nu ou meublé ?
– Étape 2 : Tes charges dépassent-elles 30 % des loyers ? → Si oui : opte pour le régime réel.
• Conclusion : le couple Location Meublée + Régime Réel est la combinaison la plus puissante pour
faire croître ton patrimoine sans impôt immédiat.