Questionnaire M4V3

• La SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique permettant de détenir, gérer et
transmettre un patrimoine de manière organisée et stratégique.
• Elle ne sert pas qu’à “acheter à plusieurs” : elle est surtout un outil de capitalisation et de
transmission, si elle est bien utilisée.
• Trois intérêts majeurs de la SCI :
1. Gestion à plusieurs → investir ensemble avec des règles claires et écrites.
2. Transmission facilitée → possibilité de donner progressivement les parts sociales (donation
fractionnée).
3. Séparation patrimoniale → distinction entre patrimoine personnel et immobilier.
• SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) :
– Transparente : les associés déclarent les revenus dans leurs propres impôts.
– Simple, mais limitée pour la location meublée.
– Adaptée si ton objectif est la transmission ou la détention familiale.
• SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) :
– Opaque : la société paie son impôt (15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 %).
– Permet l’amortissement du bien immobilier (comme en LMNP).
– Idéale pour une stratégie de capitalisation long terme.
nn Option irrévocable et fiscalité à la revente différente.
• Avantages d’une SCI à l’IS :
1. Trésorerie optimisée → loyers encaissés, charges et amortissements déduits.
2. Impôt réduit → bénéfice souvent proche de zéro.
3. Réinvestissement facile → la trésorerie reste dans la société pour financer de nouveaux biens.
• Les pièges à éviter :
– Option IS irrévocable : réfléchis avant de signer.
– Fiscalité à la revente : la plus-value est calculée selon les règles des sociétés.
– Complexité administrative : comptabilité et statuts obligatoires.
– Les statuts définissent tout : gérant, vote, succession → ne jamais utiliser un modèle générique.