Tu viens d’acheter un appartement à louer. Première question qu’on te pose : « Tu vas le louer meublé ou vide ? »
Tu réponds un truc vague. Tu hésites. Tu te dis que tu verras plus tard.
Sauf que ce choix va déterminer combien tu vas payer d’impôts chaque année, combien tu vas réellement gagner, et si ton investissement sera rentable ou pas.
La différence entre les deux régimes peut facilement représenter 2 000 à 5 000 € d’écart par an sur ta fiscalité. Multiplié par 10 ans, on parle de 20 000 à 50 000 € qui partent (ou restent) dans ta poche.
Pourtant, la majorité des investisseurs choisissent au feeling, sans faire les calculs. Ou pire, ils écoutent leur banquier qui n’y connaît rien en fiscalité.
Dans cet article, on va comparer les deux régimes avec des vrais chiffres, des cas concrets, et surtout te donner une méthode bien détaillée pour savoir lequel choisir selon ta situation.
Les deux régimes en bref
Avant de rentrer dans les calculs, posons les bases.
Location nue : le classique
Ce que c’est : tu loues ton appartement vide (sans meubles). Ton locataire amène tout : canapé, lit, électroménager, vaisselle.
Fiscalité : tes loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Deux régimes possibles :
- Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 % si tes revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €/an (seuil applicable pour la déclaration 2025 sur les revenus 2024)
- Régime réel : déduction de toutes tes charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances…)
Bail : durée minimum de 3 ans (6 ans si propriétaire personne morale). Ton locataire a plus de stabilité, mais toi aussi tu es engagé plus longtemps.
Location meublée (LMNP) : l’optimisé
Ce que c’est : tu loues ton appartement meublé avec tout le nécessaire : lit, canapé, table, chaises, électroménager, vaisselle, literie. Il y a une liste officielle obligatoire d’équipements minimum fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
Fiscalité : tes loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Deux régimes possibles :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % si ton chiffre d’affaires annuel est inférieur à 77 700 € (ou 71 % pour meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes avec un plafond de 188 700 €)
- Régime réel : déduction de toutes tes charges + amortissement du bien et des meubles
Bail : durée minimum de 1 an (9 mois pour étudiants). Plus de flexibilité pour toi et ton locataire.
Les différences clés (qui changent tout)
Voici ce qui distingue vraiment les deux régimes et qui va impacter ton portefeuille :
1. Le montant des loyers
En meublé : les loyers sont en moyenne 15 à 25 % plus élevés qu’en location nue dans la même zone.
Pourquoi ?
- Le locataire paie pour le confort de ne rien avoir à acheter
- La cible est différente (jeunes actifs, mobilité professionnelle, étudiants)
- Le marché locatif meublé est plus tendu dans les grandes villes
Exemple concret : un T2 à Lyon dans le 6ème arrondissement :
- Location nue : 850 €/mois
- Location meublée : 1 000 à 1 050 €/mois
Différence : 150 à 200 €/mois, soit 1 800 à 2 400 € de revenus supplémentaires par an.
2. L’abattement forfaitaire
Si tu choisis le régime simplifié (micro), l’abattement change tout :
Location nue (micro-foncier) :
- Abattement : 30 %
- Plafond de revenus : 15 000 €/an
- Exemple : 10 000 € de loyers → 7 000 € imposables
LMNP (micro-BIC) :
- Abattement : 50 % (71 % pour meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes)
- Plafond de chiffre d’affaires : 77 700 €/an (188 700 € pour meublés de tourisme classés)
- Exemple : 12 000 € de loyers → 6 000 € imposables
Même avec des loyers plus élevés en meublé, tu peux payer moins d’impôts grâce à cet abattement plus généreux et à un plafond beaucoup plus élevé.
3. L’amortissement (l’arme secrète du LMNP)
C’est la grande différence entre les deux régimes au réel.
En location nue : pas d’amortissement possible. Tu déduis uniquement tes charges réelles (travaux, intérêts, taxes…).
En LMNP au régime réel : tu peux amortir le bien immobilier et les meubles sur plusieurs années.
Qu’est-ce que ça veut dire ?
L’amortissement, c’est le fait de considérer que ton bien perd de la valeur chaque année à cause de l’usure. Cette « perte de valeur » comptable (même si le bien prend de la valeur en réalité) vient en déduction de tes revenus locatifs.
Exemple simplifié : tu achètes un appartement à 200 000 € + 15 000 € de meubles.
Amortissement possible :
- Bien immobilier : 200 000 € sur 25-30 ans = environ 7 000 €/an
- Meubles : 15 000 € sur 5-7 ans = environ 2 500 €/an
- Total : 9 500 € d’amortissement par an
Ces 9 500 € viennent réduire ton bénéfice imposable chaque année, sans que tu aies dépensé un seul euro cette année-là.
C’est une charge comptable, pas une charge réelle. C’est ça qui rend le LMNP si puissant fiscalement.
Quelle est la différence entre charge comptable et charge réelle ?
- Charge réelle : de l’argent que tu sors effectivement de ta poche cette année (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances…)
- Charge comptable : une déduction fiscale qui ne te coûte rien en trésorerie cette année
Exemple concret :
Tu as acheté ton appartement 200 000 € il y a 3 ans. Cette année :
- Tu paies 1 100 € de taxe foncière → charge réelle (tu sors 1 100 € de ta poche)
- Tu déduis 8 000 € d’amortissement → charge comptable (tu ne sors rien, c’est juste une écriture comptable)
Résultat : les deux réduisent ton impôt de la même manière, mais l’amortissement ne te coûte rien en trésorerie. C’est pour ça qu’on dit que c’est une « arme fiscale ».
En location nue, tu ne peux déduire que tes charges réelles. En LMNP, tu ajoutes l’amortissement (charge comptable) par-dessus, ce qui multiplie ton pouvoir de défiscalisation.
LMNP ou location nue, quel régime pour toi ?
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⚠️ Note importante : les durées d’amortissement présentées ici sont indicatives. En pratique, l’amortissement se calcule par composants (gros œuvre, façade, toiture, installations électriques…) avec des durées spécifiques pour chaque composant. Le terrain n’est pas amortissable. Ton expert-comptable déterminera les durées exactes et la répartition selon ton bien.
4. La gestion et les contraintes
Location nue :
- ✅ Gestion plus simple
- ✅ Locataires plus stables (bail 3 ans minimum)
- ✅ Moins de rotation = moins de frais
- ❌ Loyers plus bas
- ❌ Bail plus long (moins de flexibilité)
Location meublée :
- ✅ Loyers 15-25 % plus élevés
- ✅ Flexibilité (bail 1 an)
- ✅ Optimisation fiscale supérieure
- ❌ Gestion plus contraignante (inventaire, état des meubles)
- ❌ Rotation plus fréquente des locataires
- ❌ Investissement initial dans le mobilier (10 000 à 20 000 €)
- ❌ CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) à partir de la 2ème année d’activité
Le match fiscal : calculs réels avec le même appartement
Prenons un cas concret pour comparer les deux régimes avec les vrais chiffres.
Le bien : T2 de 50 m² à Bordeaux
Caractéristiques :
- Prix d’achat : 200 000 €
- Apport : 40 000 €
- Emprunt : 160 000 € sur 20 ans à 3,5 %
- Mensualité de crédit : 928 €/mois
- Dont intérêts la première année : 5 440 €
- Taxe foncière : 1 100 €/an
- Charges de copropriété : 900 €/an
- Assurance PNO : 250 €/an
- Frais de gestion : 8 % HT des loyers
Investisseur :
- Célibataire, TMI (Taux Marginal d’Imposition) à 30 %
- Revenus professionnels : 50 000 €/an
Scénario 1 : location nue au régime réel
Revenus locatifs :
- Loyer : 850 €/mois
- Total annuel : 10 200 €
Charges déductibles :
- Intérêts d’emprunt : 5 440 €
- Taxe foncière : 1 100 €
- Charges de copropriété : 900 €
- Assurance PNO : 250 €
- Frais de gestion : 10 200 × 8 % = 816 €
- Total charges : 8 506 €
Calcul du résultat fiscal :
Postes | Montant |
Revenus fonciers | 10 200 € |
Charges déductibles | – 8 506 € |
Revenu foncier imposable | 1 694 € |
Impôt à payer :
- Impôt sur le revenu : 1 694 × 30 % (TMI) = 508 €
- Prélèvements sociaux : 1 694 × 17,2 % = 291 €
- Total fiscalité : 799 €
Cash-flow net après impôts :
- Revenus : 10 200 €
- Mensualités crédit : – 11 136 € (928 × 12)
- Charges hors crédit (taxe foncière + assurance + charges copro + gestion) : – 3 066 €
- Impôts : – 799 €
- Cash-flow annuel : – 4 801 €
Autrement dit, l’investissement te coûte 400 €/mois de ta poche.
Scénario 2 : LMNP au régime réel avec amortissement
Revenus locatifs :
- Loyer : 1 000 €/mois (17,5 % de plus qu’en nu)
- Total annuel : 12 000 €
Investissement initial mobilier :
- 15 000 € (lit, canapé, électroménager, vaisselle, linge…)
Charges déductibles :
- Intérêts d’emprunt : 5 440 €
- Taxe foncière : 1 100 €
- Charges de copropriété : 900 €
- Assurance PNO : 250 €
- Frais de gestion : 12 000 × 8 % = 960 €
- CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) : 500 € (estimation moyenne, variable selon la commune)
- Sous-total charges : 9 150 €
⚠️ Note sur la CFE : tu es exonéré la première année d’activité en LMNP. À partir de la 2ème année, tu devras payer la CFE. Le montant varie selon ta commune (entre 200 et 800 €/an en moyenne). Cette cotisation est déductible de tes revenus BIC.
Amortissements :
- Bien immobilier (200 000 € sur 25 ans) : 8 000 €/an
- Meubles (15 000 € sur 5 ans) : 3 000 €/an
- Total amortissements : 11 000 €
Calcul du résultat fiscal :
Postes | Montant |
Revenus BIC | 12 000 € |
Charges déductibles | – 9 150 € |
Amortissements | – 11 000 € |
Résultat fiscal | – 8 150 € |
Impôt à payer :
- 0 € (résultat négatif)
- Prélèvements sociaux : 0 € (le déficit comptable ne génère pas de prélèvements sociaux)
⚠️ Important : ce déficit de 8 150 € n’est pas perdu. Il est reportable sur tes bénéfices BIC futurs pendant 10 ans. Concrètement, les années suivantes, quand tes amortissements diminueront et que tu généreras un bénéfice comptable, ce déficit reporté viendra le réduire. Tu continueras à ne payer aucun impôt pendant plusieurs années.
Cash-flow net après impôts (année 2 et suivantes, avec CFE) :
- Revenus : 12 000 €
- Mensualités crédit : – 11 136 €
- Charges hors crédit (taxe + assurance + charges + gestion + CFE) : – 3 710 €
- Impôts : 0 €
- Cash-flow annuel : – 2 846 €
L’investissement te coûte environ 237 €/mois de ta poche (à partir de la 2ème année avec la CFE).
Le verdict chiffré (à partir de la 2ème année)
Critère | Location nue | LMNP |
Loyer mensuel | 850 € | 1 000 € |
Revenus annuels | 10 200 € | 12 000 € |
Résultat fiscal | + 1 694 € | – 8 150 € |
Impôts + PS | 799 € | 0 € |
Cash-flow annuel | – 4 801 € | – 2 846 € |
Effort mensuel | – 400 € | – 237 € |
Différence annuelle : 1 955 € en faveur du LMNP (après prise en compte de la CFE)
Sur 10 ans, ça représente environ 19 550 € d’écart entre les deux régimes, juste par l’optimisation fiscale et les loyers plus élevés.
Investissement initial total à prévoir :
Poste | Location nue | LMNP |
Prix d’achat | 200 000 € | 200 000 € |
Frais de notaire | 14 000 € | 14 000 € |
Mobilier | 0 € | 15 000 € |
Total investissement | 214 000 € | 229 000 € |
Apport (20%) | 40 000 € | 45 800 € |
Le LMNP nécessite donc un investissement initial plus élevé d’environ 15 000 € pour le mobilier, mais cet investissement est amorti fiscalement et compensé par les loyers plus élevés et l’économie d’impôts.
19 550€ d’écart sur 10 ans entre les deux régimes
Même bien, même ville, deux fiscalités totalement différentes. On te montre dans notre Masterclass comment calculer TON écart réel.
Les cas où la location nue reste pertinente
Attention, le LMNP n’est pas toujours la meilleure option. Voici les situations où la location nue garde son intérêt :
1. Tu as des gros travaux à faire (déficit foncier)
Si ton bien nécessite 15 000 à 25 000 € de travaux dans les premières années, le déficit foncier peut être plus intéressant que l’amortissement LMNP.
Pourquoi ?
Le déficit foncier te permet de déduire jusqu’à 10 700 € par an de ton revenu global (salaires, BNC, BIC…), avec un impact fiscal immédiat.
Exemple :
- Tu as un TMI (Taux Marginal d’Imposition) à 41 %
- Travaux : 20 000 €
- Économie d’impôt immédiate : 10 700 × 41 % = 4 387 € dès la première année
Le reste (9 300 €) est reportable sur tes revenus fonciers futurs pendant 10 ans.
Si tu es dans cette situation, consulte notre article complet sur le déficit foncier pour comprendre comment maximiser cet avantage.
2. Tu cherches la stabilité locative
Profil type :
- Tu as un bien familial dans une zone peu dynamique
- Tu veux un locataire stable qui reste 5-10 ans
- Tu n’as pas envie de gérer le renouvellement fréquent du mobilier
Dans ce cas, la location nue avec un bail de 3 ans minimum peut être plus adaptée à ton profil.
3. Le marché local ne valorise pas le meublé
Dans certaines zones (villages, petites villes, zones rurales), le marché locatif meublé est quasi inexistant. Les locataires recherchent de la stabilité et préfèrent louer vide.
Si tu ne peux pas facturer un loyer significativement plus élevé en meublé (+ 10 % minimum), l’investissement mobilier et la gestion supplémentaire ne valent pas le coup.
4. Tu as un TMI faible (≤ 11 %)
Si ton TMI est à 0 % ou 11 %, l’optimisation fiscale du LMNP a beaucoup moins d’intérêt. Tu ne paies déjà presque pas d’impôts, donc l’amortissement ne t’apporte pas grand-chose.
Dans ce cas, privilégie la simplicité de gestion et la stabilité de la location nue.
Les pièges à éviter dans chaque régime
Pièges de la location nue
Ne pas passer au régime réel quand c’est avantageux
Si tu es au micro-foncier (abattement 30 %) et que tes charges réelles dépassent 30 % de tes loyers, tu paies trop d’impôts.
Exemple :
- Loyers : 10 000 €
- Charges réelles : 5 000 €
Au micro-foncier :
- Revenu imposable : 10 000 × 70 % = 7 000 €
- Impôt (TMI 30 %) : 2 100 €
Au régime réel :
- Revenu imposable : 10 000 – 5 000 = 5 000 €
- Impôt (TMI 30 %) : 1 500 €
Économie : 600 €/an juste en changeant de régime.
Oublier que tu peux créer un déficit foncier
Si tu fais des travaux, vérifie si tu peux créer un déficit imputable sur ton revenu global. C’est un levier puissant que beaucoup ignorent.
Pièges du LMNP
Sous-estimer l’investissement mobilier
Pour respecter la liste des équipements obligatoires définie par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 et avoir un logement attractif, compte 10 000 à 20 000 € d’investissement initial selon la taille du bien.
Ce montant doit être amorti et peut peser sur ta trésorerie au départ.
Mal gérer l’amortissement et créer une bombe fiscale à la revente
L’amortissement, c’est génial… jusqu’au jour où tu revends.
Le piège :
Quand tu revends ton bien, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat diminué des amortissements déduits.
Exemple :
- Prix d’achat : 200 000 €
- Amortissements déduits sur 10 ans : 80 000 €
- Prix de vente : 250 000 €
Calcul de la plus-value :
- Prix de vente : 250 000 €
- Prix d’achat diminué des amortissements : 200 000 – 80 000 = 120 000 €
- Plus-value imposable : 250 000 – 120 000 = 130 000 €
Même si tu n’as réalisé que 50 000 € de plus-value réelle, tu seras imposé sur 130 000 €.
Fiscalité de cette plus-value de 130 000 € :
- Impôt sur les plus-values immobilières : 19 %
- Prélèvements sociaux : 17,2 %
- Total : 36,2 %
Montant à payer : 130 000 × 36,2 % = 47 060 €
Si tu avais vendu en location nue (après abattements pour durée de détention), tu aurais payé 0 € après 22 ans de détention (exonération IR) et 30 ans (exonération totale IR + PS).
Les solutions pour éviter cette bombe fiscale :
- Soit tu gardes le bien très longtemps (30 ans = exonération totale)
- Soit tu anticipes cette fiscalité dans ton calcul de rentabilité globale
- Soit tu ne revends jamais et tu transmets par succession (la valeur de succession = valeur au jour du décès, les amortissements antérieurs n’ont plus d’impact)
Choisir le micro-BIC par flemme alors que le réel est plus avantageux
Le micro-BIC (abattement 50 %) est simple, mais si tes charges + amortissements dépassent 50 % de tes loyers, tu perds de l’argent.
Test simple :
Si tes charges réelles (hors amortissement) représentent plus de 30-35 % de tes loyers, le régime réel sera probablement plus intéressant.
Négliger la comptabilité
En LMNP au régime réel, tu es obligé de tenir une comptabilité et de déposer une liasse fiscale chaque année.
Coût : 500 à 1 000 €/an pour un expert-comptable.
Si tu ne l’anticipes pas dans ton budget, ça peut grignoter une partie de ton avantage fiscal. Cette charge est bien sûr déductible de tes revenus BIC.
Oublier la CFE
Beaucoup d’investisseurs découvrent la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) seulement lors de leur 2ème année d’activité. C’est une mauvaise surprise qu’il faut anticiper dans tes calculs de rentabilité.
Montant moyen : 200 à 800 €/an selon ta commune (parfois plus dans les grandes villes). Cette cotisation est déductible de tes revenus BIC.
LMNP ou location nue : comment choisir ?
Voici une méthode simple pour prendre la bonne décision selon ta situation.
Choisis la location nue si :
✅ Tu as des travaux importants à réaliser (> 10 000 €) et un TMI ≥ 30 % → Le déficit foncier sera plus impactant
✅ Tu es dans une zone où le meublé ne se loue pas bien ou ne permet pas d’augmenter significativement les loyers
✅ Tu cherches la stabilité locative et tu n’as pas envie de gérer le renouvellement fréquent du mobilier
✅ Ton TMI est faible (≤ 11 %) et l’optimisation fiscale n’est pas ta priorité
✅ Tu veux la simplicité de gestion avant tout
Choisis le LMNP si :
✅ Tu es dans une zone dynamique (grande ville, zone universitaire, centre-ville) où le meublé se loue facilement
✅ Tu peux augmenter tes loyers de 15 % minimum en passant en meublé
✅ Tu as un TMI ≥ 30 % et tu veux optimiser ta fiscalité sur le long terme
✅ Tu n’as pas de gros travaux immédiats à réaliser (sinon le déficit foncier sera plus intéressant)
✅ Tu acceptes une gestion légèrement plus contraignante en échange d’une meilleure rentabilité
✅ Tu comptes garder le bien longtemps (> 10-15 ans) pour profiter pleinement de l’amortissement ou pour éviter la fiscalité lourde à la revente
✅ Tu as la trésorerie nécessaire pour l’investissement mobilier initial (10 000 à 20 000 €)
Cas pratique : Marc, 42 ans, ingénieur
Profil :
- Revenus : 75 000 €/an
- TMI : 30 %
- Célibataire, 1 part fiscale
Situation :
Marc achète un T2 de 45 m² à Lille pour 180 000 €. Le bien est en bon état, pas de gros travaux prévus. Il hésite entre location nue et LMNP.
Son analyse :
✅ Zone dynamique : Lille centre, proche métro, forte demande locative
✅ Potentiel meublé : il peut louer 950 €/mois en meublé vs 800 €/mois en nu (+ 19 %)
✅ TMI élevé : À 30 %, l’amortissement LMNP a du sens
✅ Pas de travaux : le déficit foncier n’a pas d’intérêt immédiat
✅ Horizon long terme : Marc compte garder le bien au moins 15 ans
Sa décision : LMNP au régime réel
Résultats après 5 ans :
- Économie fiscale cumulée : 10 000 € (vs location nue)
- Cash-flow amélioré de 1 800 €/an grâce aux loyers plus élevés et à l’absence d’impôts
- Bien partiellement amorti sur le plan comptable, avec un déficit reportable pour les années suivantes
Marc a fait le bon choix pour sa situation.
Ce qu’il faut retenir
Le match entre LMNP et location nue ne se gagne pas sur le papier. Il se gagne en fonction de ta situation personnelle :
✅ LMNP gagne si : zone dynamique + TMI ≥ 30 % + pas de gros travaux immédiats + loyers meublés 15 % plus élevés + horizon long terme + trésorerie pour mobilier
✅ Location nue gagne si : gros travaux à venir (déficit foncier) + TMI ≥ 30 % + recherche de stabilité locative + zone où le meublé ne se valorise pas
✅ Ne choisis JAMAIS sans avoir fait les calculs avec tes vrais chiffres (loyers, charges, TMI, travaux prévus, CFE locale)
✅ Les deux régimes sont compatibles : tu peux avoir des biens en LMNP et d’autres en location nue selon leur situation
✅ Anticipe tous les coûts : mobilier initial en LMNP (10 000-20 000 €), expert-comptable (500-1 000 €/an), CFE (200-800 €/an à partir de la 2ème année)
L’erreur, c’est de choisir par défaut ou sur conseil de quelqu’un qui n’a pas fait les calculs pour toi.
Du choix par défaut à la décision calculée
LMNP, location nue, déficit foncier, charges comptables… On décortique tout dans notre Masterclass pour que tu choisisses en connaissance de cause.
⚠️ Places limitées : 7 personnes ce mois-ci.
FAQ
Puis-je passer de location nue à LMNP (ou l’inverse) ?
Oui, mais attention : si tu as bénéficié d’un déficit foncier en location nue, tu dois respecter l’engagement de 3 ans avant de changer de régime. En LMNP, tu es libre de changer quand tu veux (mais tu perds l’avantage de l’amortissement déduit si tu revends ensuite).
Le LMNP fonctionne-t-il pour tous les types de biens ?
Non. Ça fonctionne bien en ville, zones universitaires, centres touristiques. En zone rurale ou petites villes, le marché meublé est souvent inexistant ou ne valorise pas suffisamment les loyers.
Combien coûte la comptabilité en LMNP au régime réel ?
Entre 500 et 1 200 €/an selon la complexité de ton dossier et l’expert-comptable. Ce coût est déductible de tes revenus BIC. Le recours à un expert-comptable est vivement recommandé pour tenir ta comptabilité et établir ta liasse fiscale dans les règles.
Que se passe-t-il si je dépasse 77 700 € de loyers en LMNP ?
Tu sors du régime micro-BIC et tu dois obligatoirement passer au régime réel. Si tu dépasses également le seuil de 23 000 € de loyers annuels (et que ces loyers représentent plus de 50 % de tes revenus globaux), tu bascules en LMP (Loueur en Meublé Professionnel). La fiscalité change et tu es affilié au régime social des indépendants. Prévois un accompagnement par un expert-comptable avant de franchir ces seuils.
L’amortissement en LMNP est-il obligatoire ?
Non, mais ce serait dommage de ne pas en profiter. C’est l’avantage fiscal principal du régime. Si tu ne l’utilises pas, autant rester en location nue ou en micro-BIC.
Puis-je cumuler LMNP et déficit foncier sur des biens différents ?
Oui, tu peux avoir un bien en LMNP et un autre en location nue avec déficit foncier. Les deux régimes cohabitent sans problème puisqu’ils relèvent de catégories fiscales différentes (BIC pour LMNP, revenus fonciers pour location nue).
Quelle est la liste exacte des équipements obligatoires en location meublée ?
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des équipements minimum obligatoires. Tu dois fournir : literie avec couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec congélateur ou compartiment à congélation, vaisselle en nombre suffisant, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, et matériel d’entretien ménager.
La CFE s’applique-t-elle dès la première année en LMNP ?
Non, tu es exonéré de CFE la première année d’activité. À partir de la 2ème année, tu devras payer la CFE dont le montant varie selon ta commune (généralement entre 200 et 800 €/an). Cette cotisation est déductible de tes revenus BIC.
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⚠️ Avertissement important : cet article présente des dispositifs fiscaux légaux à titre pédagogique uniquement. Il ne constitue en aucun cas un conseil en investissement personnalisé. Chaque situation fiscale et patrimoniale est unique. Avant toute décision, consulte impérativement un expert-comptable et un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) qui pourront analyser ta situation personnelle et te proposer une stratégie adaptée à tes objectifs, ta situation familiale, et ton profil de risque. Les informations fiscales présentées sont valables au moment de la rédaction (2025) et sont susceptibles de modifications législatives. En LMNP au régime réel, le recours à un expert-comptable est vivement recommandé pour tenir votre comptabilité et établir votre liasse fiscale dans les règles.
Sources officielles :
- Détails sur les régimes Micro-BIC et Réel : Service-Public.fr – Impôt sur le revenu (LMNP)
- Le déficit foncier (règles et plafonds) : Service-Public.fr – Le déficit foncier
- Durée du bail et congés (meublé vs vide) : Service-Public.fr – Contrat de bail (logement privé)
Morgan ZAPPULA, stratège patrimonial chez Synerfi, spécialisé en optimisation fiscale et gestion de patrimoine
